O mercado de arrendamento em Portugal vive um dos momentos mais agitados da última década. Rendas nos máximos históricos, oferta a encolher nas grandes cidades, um pacote fiscal recém-publicado e uma reforma estrutural aprovada em julho de 2026: quem quer comprar para investir, alugar para morar ou simplesmente entender o mercado precisa de navegar um cenário mais complexo — mas também cheio de oportunidades.
Rendas sobem 9,1% — e o INE voltou a contar a história
Depois de mais de um ano sem divulgar dados sobre novos contratos de arrendamento, o Instituto Nacional de Estatística (INE) retomou a publicação em junho de 2026, com uma série revista e mais abrangente. O resultado? A renda mediana dos novos contratos fixou-se nos 9,46 euros por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, um aumento de 9,1% face ao mesmo período de 2025 — uma aceleração em relação ao trimestre anterior, quando a subida tinha sido de 7,9%.
Lisboa continua a ser o município mais caro do país, com uma renda mediana de 17,42 euros/m² nos concelhos com mais de 100 mil habitantes. A Grande Lisboa lidera as sub-regiões, com 14,38 euros/m². Mas a surpresa vem do interior: Vila Nova de Famalicão registou a maior subida homóloga entre os grandes municípios, com um disparo de 15,1%, para 6,80 euros/m². O dado confirma que a pressão já não é exclusiva das metrópoles — está a alastrar.
Oferta escassa: menos casas para escolher, mais disputa por cada anúncio
O cenário de procura robusta convive com uma oferta que não acompanha o ritmo. O stock de habitação disponível para arrendamento em Portugal recuou 13% no primeiro trimestre de 2026 face ao mesmo período de 2025, segundo dados do idealista/data. As quedas mais expressivas registaram-se no Porto (-26%) e em Coimbra (-25%), seguidos de Lisboa (-14%).
No mercado de venda, a situação é igualmente preocupante: entre fevereiro e abril de 2026, desapareceram mais de 17 mil imóveis do mercado, uma queda de 8,6% que afetou 195 dos 309 concelhos portugueses. Em algumas zonas do Algarve, a retração foi dramática — Faro perdeu 47% da oferta e Olhão, 43,1%. A escassez de oferta é, portanto, o fator estrutural que mais pressiona tanto os preços de compra como as rendas.
Em contrapartida, há sinais de alívio em zonas menos pressionadas: Faro, Viana do Castelo e Ponta Delgada registaram crescimentos de oferta de arrendamento superiores a 37%, sugerindo que o mercado começa a descentralizar-se.
O Pacote Fiscal da Habitação 2026: o que mudou de vez
Em maio de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 publicou o conjunto mais abrangente de medidas fiscais para a habitação dos últimos anos. As mudanças afetam senhorios, inquilinos, construtores e investidores. Veja os pontos essenciais:
- IRS dos senhorios cai de 25% para 10% nos contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300€/mês, válido até 31 de dezembro de 2029 — e aplica-se também a contratos já em vigor.
- Dedução das rendas no IRS dos inquilinos sobe para 900€ em 2026 e para 1.000€ a partir de 2027.
- IVA reduzido a 6% nas obras de construção ou reabilitação destinadas a habitação, desde que o preço de venda não ultrapasse 660.982€ ou a renda não supere 2.300€/mês.
- Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): senhorios que pratiquem rendas até 80% da mediana do concelho podem ter isenção total de IRS e IRC — com entrada em vigor a 1 de setembro de 2026.
- Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): investidores institucionais que destinem pelo menos 70% da área construída ao arrendamento por até 25 anos beneficiam de isenção de IMT, isenção de IMI nos primeiros 8 anos e redução de 50% no período restante.
Além disso, a compra de habitação por não residentes passa a pagar IMT à taxa fixa de 7,5% — um sinal claro de que o governo quer equilibrar a pressão do capital estrangeiro sobre os preços.
A reforma de julho 2026: o mercado de arrendamento vai mudar de fundo
No dia 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou uma reforma estrutural do mercado de arrendamento no âmbito do programa «Construir Portugal». O diagnóstico do governo é claro: as rendas medianas subiram 68% desde 2020, mais de 250 mil casas permanecem vazias fora do mercado e 23% dos contratos ativos têm mais de 20 anos, gerando insegurança jurídica que afasta proprietários. A reforma elimina formalidades consideradas desnecessárias, agiliza processos de despejo por incumprimento e cria o Fundo de Emergência para a Habitação (FEH), que garantirá apoio financeiro a famílias em situação de emergência habitacional no prazo máximo de 10 dias após o pedido.
O que esperar: mercado a duas velocidades
Para 2026, os especialistas apontam para uma desaceleração na subida dos preços de venda — mas sem quedas. Os preços pedidos por metro quadrado chegaram a 3.107€ em março de 2026, com um crescimento homólogo de 12%. No arrendamento, o cenário é mais misto: os dados do idealista mostram quedas de 1,2% a 2,7% nas rendas anunciadas nos portais, mas os dados oficiais do INE mostram novos contratos 9,1% acima do ano anterior. A diferença explica-se pela metodologia — os portais mostram preços pedidos, enquanto o INE regista o valor efetivamente contratado.
A rentabilidade bruta do investimento em arrendamento situa-se em 6,3% no início de 2026, abaixo dos 7,2% registados no mesmo período de 2025. As cidades do interior oferecem retornos mais elevados — Bragança lidera com 8%, seguida de Castelo Branco com 7,9% —, mas com maior risco de liquidez. Lisboa e Porto, mais seguras em termos de valorização, apresentam rentabilidades mais modestas, pressionadas pelos preços elevados de compra.
O mercado de arrendamento português está a ser reformulado por três forças em simultâneo: pressão de preços estrutural, nova legislação fiscal favorável ao investimento e uma reforma regulatória que promete mais segurança jurídica para senhorios. Para quem vem do Brasil e pondera entrar neste mercado, o momento exige estudo, paciência e o apoio de profissionais que conheçam bem o terreno — mas as peças estão a alinhar-se de forma interessante.