Em maio de 2026, Portugal deu um dos maiores passos legislativos dos últimos anos no setor imobiliário. O chamado "Choque Habitação" — formalizado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — reorganizou a fiscalidade da habitação de ponta a ponta: mudou o IMT para não residentes, reduziu o IVA na construção, criou novos regimes de arrendamento e reformulou o licenciamento urbanístico. Para quem está a pensar comprar, investir ou arrendar em Portugal, ignorar este pacote pode sair caro.
Por que o governo agiu agora?
O diagnóstico é claro: Portugal enfrenta uma pressão estrutural entre oferta e procura. O mercado residencial fechou 2025 com transações imobiliárias crescendo 9% face ao ano anterior, totalizando 41,1 mil milhões de euros em volume — mais 22% do que em 2024. Ao mesmo tempo, o preço médio do metro quadrado chegou a 3.633 € no início de 2026, e arrendar uma casa de 100 m² passou a custar, em média, 1.600 € por mês. Comprar um T2 em Portugal compromete cerca de 52% do rendimento mensal de um casal. O governo entendeu que era preciso agir pelo lado da oferta — e fê-lo com uma combinação de incentivos fiscais e simplificação burocrática.
O que muda para quem constrói e reabilita
A medida de maior impacto imediato é a redução do IVA de 23% para 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à habitação. A taxa entra em vigor a 1 de julho de 2026, mas o benefício aplica-se apenas a imóveis com preço de venda até 660.982 € ou destinados a arrendamento com renda mensal não superior a 2.300 € — equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026 (920 €). Quem autoconstruir a própria habitação permanente pode ainda pedir a restituição parcial do IVA pago à taxa normal, correspondente à diferença entre os 23% e os 6%.
No plano do licenciamento, a reforma é igualmente profunda. A partir de 3 de agosto de 2026, entram em vigor as novas regras do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovadas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026. O objetivo é tornar os processos urbanísticos mais rápidos, simples e previsíveis, com menos burocracia e prazos mais curtos — endereçando um dos maiores gargalos históricos do setor: nos dois primeiros meses de 2026, o licenciamento para construção e reabilitação habitacional já havia caído 15,9% em termos homólogos, somando apenas 3.075 licenças e 6.230 novos fogos licenciados.
O que muda para senhorios e investidores no arrendamento
O pacote cria dois novos mecanismos para atrair capital privado para o arrendamento habitacional:
- Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): oferece isenção total de IRS e IRC sobre rendimentos prediais para contratos com rendas não superiores a 80% da mediana de preços por m² no respetivo concelho, com prazo mínimo de três anos. Entra em vigor a 1 de setembro de 2026.
- Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA): destinados a investidores de maior escala — fundos e sociedades imobiliárias — que destinem pelo menos 70% da área construída a arrendamento moderado por até 25 anos. Em troca: isenção de IMT, isenção de IMI nos primeiros 8 anos, redução de 50% do IMI no período restante e isenção do adicional ao IMI.
Para os senhorios em geral, a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desce de 25% para 10% para quem pratique rendas até 2.300 € mensais — abrangendo contratos novos e já existentes, com efeito retroativo a 1 de janeiro de 2026 e vigência até 2029. Para os inquilinos, a dedução anual das rendas no IRS sobe de 700 € para 900 € em 2026 e chegará a 1.000 € a partir de 2027.
Atenção, comprador brasileiro: o IMT muda a partir de setembro
Este é o ponto mais sensível para quem compra em Portugal sem residência fiscal portuguesa. O pacote introduz uma taxa fixa de IMT de 7,5% para não residentes na aquisição de imóveis destinados à habitação — sem isenções nem reduções automáticas. A nova regra entra em vigor a 1 de setembro de 2026, o que significa que escrituras assinadas até 31 de agosto ainda seguem as tabelas progressivas anteriores.
A diferença prática pode chegar a 10.000 € a 17.000 € a mais num imóvel entre 200.000 € e 700.000 € — exatamente a faixa onde a maior parte dos compradores estrangeiros costuma procurar apartamentos e casas de férias. No entanto, há válvulas de escape: o IMT pago poderá ser parcialmente recuperado caso o comprador se torne residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição, ou se o imóvel for destinado a arrendamento habitacional moderado por pelo menos 36 meses durante os primeiros cinco anos. Especialistas apontam também que a nova taxa pode gerar questionamentos jurídicos quanto à conformidade com o Direito Europeu, dado que trata de forma diferente residentes e não residentes independentemente da sua nacionalidade — cidadãos da UE ou de fora dela são tratados da mesma forma.
Uma reforma com potencial — mas com prazo para mostrar resultados
O pacote fiscal de 2026 é, sem dúvida, uma das reformas mais abrangentes da habitação em Portugal em muitos anos. A expectativa é positiva: incentivos à construção, simplificação do licenciamento, estímulo ao arrendamento acessível e um contexto macroeconómico favorável — Portugal deverá crescer 2,3% em 2026, acima da média da Zona Euro. Mas os especialistas são unânimes num ponto: os efeitos práticos sobre a oferta de habitação só se farão sentir de forma concreta ao longo dos próximos anos. Enquanto isso, a pressão sobre os preços e as rendas deve persistir — o que torna ainda mais importante tomar decisões informadas, com assessoria especializada, antes de avançar para qualquer transação imobiliária em Portugal.