Sempre que alguém me pergunta se compensa mais comprar um apartamento novo ou uma casa antiga para reabilitar, eu começo pela mesma resposta: depende do quanto você entende do desequilíbrio que move todo o mercado português. Portugal, há mais de uma década, constrói menos casas do que precisa — e é essa conta que pressiona preços e define as suas opções.
Quantas casas faltam em Portugal
Os números ajudam a dimensionar o problema. Estima-se que o défice de habitação no país esteja entre 800 mil e um milhão de casas, somando habitação pública, construção nova e imóveis usados a reconstruir ou reabilitar. Todos os anos entram no mercado cerca de 25 mil novas habitações, quando a procura real exigiria algo próximo das 70 mil. É uma diferença que se acumula ano após ano.
Há, porém, uma notícia positiva recente. Em 2025, foram licenciados 41.592 fogos em construção nova, um aumento de 20,1% face aos 34.637 de 2024 — o nível mais alto desde 2008. As casas concluídas ultrapassaram os 26 mil fogos (mais 5% que no ano anterior), o melhor resultado em cerca de década e meia. Pela primeira vez em 11 anos, o ritmo de construção nova voltou a superar o crescimento do número de famílias.
Por que os preços continuam a pressionar
Se a oferta melhorou, por que as casas continuam caras? Porque o buraco acumulado é enorme e um bom ano não o preenche. Além disso, parte do alívio recente veio da procura: a imigração líquida abrandou de cerca de 13.200 pessoas por mês em 2024 para 6.200 em 2025, tirando alguma pressão do mercado.
Ainda assim, os preços seguiram em alta. Em 2025, o valor mediano dos alojamentos transacionados subiu 16,8%, chegando a 2.076 euros por metro quadrado — um novo máximo histórico. Para 2026, a leitura mais comum é de desaceleração, não de queda: os preços devem continuar a subir, mas em ritmo mais moderado. Fatores estruturais que travam a construção permanecem no lugar: licenciamentos morosos, escassez de terrenos e falta de mão de obra (32% dos trabalhadores da construção eram estrangeiros em 2025, contra menos de 6% em 2010).
Imóvel novo: previsibilidade com prémio de preço
Comprar novo é, essencialmente, pagar mais para ter menos surpresas. As vantagens são claras:
- Eficiência e conforto: melhor isolamento térmico e acústico, certificação energética alta e menos manutenção nos primeiros anos.
- Garantias legais: proteção do construtor sobre defeitos, algo que um imóvel antigo não oferece.
- Prazo definido: você sabe o que vai receber e quando, sem obras a gerir.
A desvantagem é o preço por metro quadrado, quase sempre mais alto, e a oferta concentrada em zonas de expansão — nem sempre nos bairros históricos que muita gente procura.
Reabilitação: localização e incentivos, com mais gestão
Reabilitar costuma dar acesso a localizações que a construção nova não alcança — os centros consolidados de cidades como Lisboa, Porto ou aqui no Algarve. E o Estado apoia quem recupera imóveis, sobretudo dentro de Áreas de Reabilitação Urbana (ARU):
- IVA reduzido a 6% nas obras de reabilitação;
- Isenção de IMI por três anos, renovável por mais cinco;
- Dedução no IRS de 30% dos encargos, até 500 euros.
O outro lado da moeda é o custo e o esforço da obra. A recuperação de edifícios ronda os 2.000 euros por metro quadrado em vários concelhos, e o preço final de um T2 reabilitado pode aproximar-se do de um novo. Some-se o risco de surpresas estruturais, prazos que escorregam e a gestão da obra em si. Vale notar que o licenciamento para reabilitação recuou 15,9% no início de 2026 — sinal de que o segmento também sente os custos.
Então, o que faz mais sentido?
Não existe resposta única. Se você valoriza previsibilidade, garantias e pouca dor de cabeça, o imóvel novo compensa o prémio de preço. Se procura localização central, tem apetite para gerir uma obra e quer aproveitar os incentivos fiscais, a reabilitação pode entregar mais valor por euro investido. O que não muda é o pano de fundo: com a oferta ainda aquém da procura, imóveis bem localizados — novos ou recuperados — tendem a manter valor. A decisão certa é a que se ajusta ao seu orçamento, ao seu tempo e ao seu apetite por risco.