Aquele apartamento anunciado por 250 mil euros não custa 250 mil euros. Um dos maiores sustos do brasileiro que compra imóvel em Portugal é descobrir, perto da escritura, que há impostos e despesas obrigatórias que se somam ao preço. Entender esses custos com antecedência evita apuros na hora de assinar e ajuda você a planejar quanto realmente precisa ter na conta.
Os três custos que ninguém coloca no anúncio
Ao comprar em Portugal, além do valor do imóvel você paga obrigatoriamente:
- IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. É o mais pesado e varia conforme o valor e a finalidade da compra.
- Imposto do Selo — uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de aquisição, paga na escritura.
- Escritura e registo — os custos notariais e o registo do imóvel em seu nome.
A esses três, some ainda os honorários de quem te acompanha (advogado ou solicitador) e, se você financiar, o imposto do selo sobre o crédito.
Como funciona o IMT em 2026
O IMT é calculado por escalões, parecido com o imposto de renda: quanto mais caro o imóvel, maior a taxa aplicada sobre a parte que ultrapassa cada faixa. Em 2026 os escalões subiram cerca de 2%. Para habitação própria e permanente no Continente, as faixas ficaram assim:
- Até 106.346 €: isento
- De 106.346 € a 145.470 €: 2%
- De 145.470 € a 198.347 €: 5%
- De 198.347 € a 330.539 €: 7%
- De 330.539 € a 660.982 €: 8%
- De 660.982 € a 1.150.853 €: taxa única de 6%
- Acima de 1.150.853 €: taxa única de 7,5%
Atenção: se o imóvel for segunda casa, investimento ou arrendamento, as taxas são mais altas e não há a faixa de isenção inicial. Por isso, na hora de simular, é fundamental deixar claro qual será a finalidade da compra.
Imposto do Selo e as despesas de escritura
O Imposto do Selo é simples de calcular: 0,8% do valor de aquisição. Num imóvel de 200 mil euros, são 1.600 €. Se você recorrer a crédito habitação, há ainda um imposto do selo sobre o valor financiado (0,6%).
Já a escritura e o registo podem ser feitos de duas formas. No balcão Casa Pronta, os valores vão de cerca de 375 € (compra sem financiamento) a 700 € (com crédito habitação). Se optar por advogado ou solicitador, some os honorários, além dos registos necessários (a partir de cerca de 500 €). Contratar um profissional para revisar a documentação costuma valer muito a pena para quem está de fora e não domina a burocracia local.
E as isenções para jovens?
Há uma boa notícia para quem tem até 35 anos: quem compra a primeira habitação própria e permanente fica isento de IMT e de Imposto do Selo até 330.539 € em 2026. É um benefício e tanto, mas atenção às regras de residência e de finalidade — vale confirmar caso a caso se você se enquadra, especialmente sendo brasileiro em processo de fixação em Portugal.
Fazendo as contas de verdade
Juntando tudo, para um comprador comum (sem isenção de jovem) os custos além do preço somam, tipicamente, algo entre 6% e 8% do valor do imóvel. Num apartamento de 250 mil euros, isso pode representar mais de 15 mil euros que precisam estar disponíveis para além da entrada. Não é motivo para desânimo — é motivo para planejamento. Comprar em Portugal continua sendo um excelente projeto de vida; só precisa entrar na conta desde o primeiro dia. O melhor caminho é usar um simulador confiável de IMT e Imposto do Selo com o valor real do negócio e contar com quem conhece o processo para não pagar de menos hoje e ter dor de cabeça na escritura amanhã.