Comprar um imóvel em Portugal sendo brasileiro nunca foi tão cheio de novidades — e de armadilhas para quem não está atualizado. Em 2026, duas mudanças de grande impacto entraram em vigor quase ao mesmo tempo: a extinção definitiva do regime fiscal NHR (Residente Não Habitual) para novos aderentes e a criação de uma taxa fixa de IMT de 7,5% para compradores não residentes. Entender esses números antes de dar qualquer passo pode poupar dezenas de milhares de euros.
A nova conta do IMT: o que mudou para quem compra de fora
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é o principal imposto na compra de um imóvel em Portugal. Até 24 de maio de 2026, residentes e não residentes pagavam as mesmas tabelas progressivas. A partir de 25 de maio, o Decreto-Lei n.º 97/2026 criou uma regra específica: compradores não residentes fiscais passam a pagar uma taxa fixa de 7,5% sobre o valor total do imóvel habitacional, sem escalões progressivos nem abatimentos. Na prática, num imóvel de €300.000, o IMT sobe para €22.500 — contra cerca de €11.605 que pagaria um residente comprando segunda habitação na mesma faixa.
Mas há uma válvula de escape importante: se, no prazo de dois anos após a compra, o comprador se tornar residente fiscal em Portugal, pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% pagos e as taxas progressivas normais. Também é possível recuperar esse valor afetando o imóvel a arrendamento com renda até €2.300/mês, celebrando contrato em até 6 meses e mantendo-o por pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
Além do IMT, há o Imposto do Selo: uma taxa fixa de 0,8% sobre o valor de compra, sem escalões nem isenções para não residentes adultos. Numa casa de €200.000, isso representa €1.600. Se houver financiamento bancário, incide ainda um Imposto do Selo adicional de 0,60% sobre o valor do empréstimo (para créditos com prazo igual ou superior a 5 anos). Somando IMT, Imposto do Selo e custos notariais, o brasileiro não residente deve reservar entre 9% e 12% do valor do imóvel só para custos de aquisição.
Financiamento para não residentes: entrada maior, exigências mais rígidas
Ao contrário do que muitos imaginam, os bancos portugueses financiam compradores não residentes — mas as condições são diferentes. Enquanto residentes podem financiar entre 80% e 90% do valor do imóvel, não residentes costumam ter aprovação para 60% a 70%, o que significa uma entrada mínima de 30% a 40% do valor de compra. Para um imóvel de €300.000, a entrada pode chegar a €90.000–€120.000, fora os impostos.
Os documentos exigidos pelos bancos incluem: NIF português válido, conta bancária em Portugal, extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses, comprovativo de renda (holerite, declaração do IR brasileiro ou contratos de aluguel), e em muitos casos a declaração de imposto de renda dos últimos 2 anos. O processo de aprovação tende a ser mais lento para não residentes, por isso obter uma pré-aprovação antes de assinar o CPCV é essencial para não perder o sinal pago.
Visto D7 ou D8: qual abre a porta para você se tornar residente — e reduzir o IMT
Tornar-se residente fiscal em Portugal não só muda sua vida cotidiana como também pode zerar aquele sobretaxa de IMT. Os dois vistos mais usados por brasileiros em 2026 são:
- Visto D7 (Renda Passiva): destinado a aposentados, pensionistas, proprietários de imóveis que geram aluguel e investidores com dividendos. A renda mínima exigida em 2026 é de €920/mês para o titular — equivalente ao salário mínimo português atualizado em janeiro deste ano. Para cônjuge, acrescenta-se 50% desse valor (€460/mês). É preciso também demonstrar reserva financeira equivalente a 12 meses da renda mínima (cerca de €11.040) em conta bancária portuguesa.
- Visto D8 (Nômade Digital): para trabalhadores remotos que prestam serviço a empresas estrangeiras. A renda mínima exigida é bem mais alta: €3.680/mês, equivalente a 4 vezes o salário mínimo português. É a via indicada para quem tem renda ativa e quer continuar trabalhando remotamente enquanto mora em Portugal.
Com a nova Lei da Nacionalidade promulgada em maio de 2026, o prazo para brasileiros solicitarem a naturalização passou de 5 para 7 anos de residência legal contínua em Portugal. Processos já protocolados no IRN antes da nova lei seguem pelo prazo anterior.
O fim do NHR e o que sobrou: o regime IFICI (NHR 2.0)
Durante anos, o NHR (Regime de Não Habitual Residente) foi um atrativo fiscal enorme: taxa fixa de 20% sobre rendimentos de trabalho em Portugal e isenção sobre a maioria dos rendimentos estrangeiros por 10 anos. Esse regime foi encerrado para novos aderentes em 1 de janeiro de 2024, com janela transitória até março de 2025.
O substituto, chamado IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação, ou "NHR 2.0"), mantém a taxa de 20% sobre rendimentos de emprego em Portugal — mas é restrito a profissionais altamente qualificados em setores de inovação e pesquisa científica. Aposentados e investidores de renda passiva não se qualificam para o IFICI e são tributados pelas tabelas progressivas do IRS português, que podem chegar a 48%. Quem planeja viver de aposentadoria ou aluguel em Portugal precisa incluir esse custo fiscal no planejamento antes de comprar.
Os erros mais comuns — e como evitá-los
- Não tirar o NIF antes de tudo: o Número de Identificação Fiscal é obrigatório para comprar imóvel, abrir conta bancária e assinar qualquer contrato em Portugal. Providencie com antecedência, inclusive remotamente via procuração.
- Assinar o CPCV sem cláusula suspensiva: se o banco recusar o financiamento e não houver cláusula de salvaguarda no contrato, o sinal (normalmente 10% a 20% do valor) é perdido integralmente. Exija sempre essa proteção contratual.
- Subestimar os custos totais: IMT, Imposto do Selo, escritura, registro, honorários de advogado e eventuais obras somam com facilidade 10%–15% do valor do imóvel para não residentes.
- Não verificar o Registo Predial antes de assinar: a Certidão de Teor revela hipotecas ativas, penhoras e usufrutos que podem impedir a venda ou transferir dívidas para o novo proprietário.
- Ignorar o planejamento tributário: com o fim do NHR, novos residentes são tributados pelas tabelas progressivas do IRS. Consulte um contabilista certificado português antes de transferir a residência fiscal.
Conclusão: planejamento é o melhor investimento
Portugal continua sendo um dos destinos mais atrativos da Europa para brasileiros — pela qualidade de vida, segurança, clima e acesso ao espaço Schengen. Mas 2026 trouxe um cenário fiscal significativamente mais exigente para quem chega de fora: IMT mais alto, regime tributário preferencial mais restrito e prazo de naturalização mais longo. Isso não inviabiliza o projeto, mas exige que os números sejam feitos com honestidade e antecipação. Quem planeja bem — calculando entrada, impostos, renda para o visto e impacto fiscal — toma uma decisão mais segura e, no longo prazo, muito mais rentável.