O mercado imobiliário português vive, neste final de 2026, um dos seus momentos mais paradoxais: os preços das casas atingiram máximos históricos, mas as vendas estão a cair há nove meses consecutivos. Oferta escassa, crédito mais caro e famílias com menor poder de compra formam o triângulo que explica esse desequilíbrio — e que todo o comprador ou investidor precisa de compreender antes de tomar uma decisão.
Os números que definem o momento
Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) publicados em outubro de 2026 são reveladores. No segundo trimestre do ano, o preço mediano das casas transacionadas em Portugal atingiu €2.445 por metro quadrado, uma valorização de 18,4% face ao mesmo período de 2025. Pouco antes, no primeiro trimestre, o INE já apontava para €2.337/m² — um crescimento homólogo de 19,8%, o mais acelerado em quase dois anos.
Ao mesmo tempo, a venda de casas caiu 9% no segundo trimestre de 2026 face ao ano anterior, segundo o mesmo relatório do INE, com o número de transações a recuar em 22 das 26 sub-regiões do país. As maiores quedas registaram-se na Região Autónoma da Madeira (-17,9%) e na Área Metropolitana do Porto (-16,2%). E mais: o ticket médio pago por residentes em Portugal para comprar casa chegou ao recorde de €258.832, segundo o idealista/news, o que significa que se compra menos, mas a preços cada vez mais elevados.
No quadro global, Portugal destoa ainda mais: enquanto os preços reais da habitação caíam em média 1,2% no primeiro trimestre de 2026 a nível mundial, segundo o Banco de Pagamentos Internacionais (BIS), Portugal registava o maior aumento anual de preços entre quase 60 economias monitorizadas — 15,2% em termos reais.
A raiz do problema: oferta que não para de encolher
Para entender por que os preços sobem mesmo com menos vendas, é preciso olhar para a oferta. Os dados do idealista revelam que o stock de casas disponíveis para venda em Portugal acumula sete trimestres consecutivos de quedas anuais. Só entre julho e setembro de 2026 (terceiro trimestre), o volume de habitações à venda contraiu mais 4% face ao ano anterior. No arranque do ano, essa queda chegou a ser de 14%, com Faro (-38%), Portalegre (-31%), Funchal (-26%) e Porto (-25%) a registar os recuos mais expressivos.
A escassez não é nova, mas agravou-se. Segundo o relatório Market 360º da JLL, "persiste um desfasamento significativo entre oferta e procura", especialmente na habitação. O mercado precisa de mais produto — não apenas em quantidade, mas a preços compatíveis com o que as famílias conseguem pagar. E aí reside o nó central: só uma em cada três casas à venda em Portugal custava até €300.000 no início de 2026, precisamente o segmento onde a procura é mais intensa e onde o stock caiu 31%, segundo os dados do idealista.
O peso crescente do crédito: Euribor sobe, prestação aperta
Além dos preços elevados, as famílias enfrentam um segundo obstáculo: o custo do crédito à habitação voltou a subir. O Banco Central Europeu (BCE) manteve a taxa de juro dos depósitos em 2,5% na reunião de 29 de outubro de 2026, mas a Euribor já se descolou dessa decisão. No final de outubro, a Euribor a 12 meses estava em 3,306% e a Euribor a 6 meses — o indexante mais utilizado em Portugal — fixava-se em 2,992%, com os mercados a antecipar possíveis novos ajustes até final do ano.
Na prática, quem tiver revisão do crédito habitação em novembro vai sentir a diferença: para um empréstimo de €150.000 a 30 anos, indexado à Euribor a 6 meses, a prestação supera agora os €713 mensais. O Banco de Portugal já sinalizou um abrandamento da procura de crédito habitação associado à subida dos juros, e os bancos começaram também a rever as condições dos produtos a taxa fixa e mista, encarecendo o financiamento em algumas ofertas em mais de 0,50 pontos percentuais.
Quem ainda está a comprar — e quem se afastou
Apesar do travão geral, as famílias residentes em Portugal continuam a ser o principal motor do mercado: 87% dos 37.854 fogos transacionados entre abril e junho de 2026 foram vendidos a famílias, segundo o INE. A procura interna mantém-se presente, mas as decisões tornaram-se mais longas e seletivas. Como resume um especialista citado pelo idealista/news, o mercado está "mais exigente e seletivo".
Do lado dos compradores internacionais, a tendência é de retração. O valor investido por não residentes na compra de casas em Portugal caiu 3% no último ano, para €796 milhões, e a venda a quem vive fora do país está em queda há três anos consecutivos. O investimento estrangeiro perde dinâmica num contexto em que a relação preço-rendimento se tornou menos atraente e em que a incerteza geopolítica aumentou a cautela.
No segmento comercial e de luxo, o cenário é diferente: o mercado imobiliário comercial atraiu cerca de €1.400 milhões no primeiro semestre de 2026, uma subida homóloga de 14%, e Portugal ocupa o 5.º lugar mundial entre os destinos de imobiliário de luxo mais procurados, segundo dados compilados pelo idealista/news em outubro de 2026.
O que esperar: nem colapso, nem aceleração
O cenário mais provável para o fecho de 2026 é de normalização cautelosa. O mercado de venda de casas deverá encerrar o ano com uma queda entre 5% e 7% no número de transações, segundo a análise publicada pelo Dinheiro Vivo. Os preços continuam a subir, mas a um ritmo mais moderado — o que representa não uma correção, mas uma desaceleração da valorização. Para quem detém imóveis, os valores mantêm-se sólidos. Para quem quer comprar, o momento exige mais análise, mais paciência e maior atenção ao financiamento.
O FMI alertou, em setembro de 2026, que os preços das casas em Portugal "parecem esticados", embora sem considerar elevado o risco de correção a curto prazo. É uma avaliação que convida à prudência — não ao pânico, mas também não à pressa. Neste mercado, informação e planeamento continuam a ser as melhores ferramentas de qualquer comprador.