O mercado de arrendamento em Portugal vive um momento de dupla pressão: as rendas de novos contratos continuam a subir e já atingem valores históricos, enquanto o Governo aprovou, em julho de 2026, uma das reformas mais ambiciosas do regime do arrendamento urbano dos últimos anos. Para quem está a pensar em viver, investir ou entender Portugal de fora, é fundamental conhecer o cenário atual — e o que ainda está por vir.
Rendas em máximos: os números que mostram a realidade
Os dados mais recentes do INE, publicados em junho de 2026, pintam um retrato muito claro do mercado. A renda mediana nacional de novos contratos ficou em 9,46 euros por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, o que representa uma subida de 9,1% em relação ao mesmo período de 2025. Para ter uma ideia prática: um apartamento T2 de 80 metros quadrados custa, em média, cerca de 757 euros por mês de arrendamento em termos medianos a nível nacional.
Mas as diferenças regionais são enormes. Lisboa é, de longe, o município mais caro do país: a renda mediana de um T2 na capital atingiu 1.617 euros por mês no primeiro trimestre de 2026, uma subida homóloga de +8,9% e de +5,2% face ao trimestre anterior. Em municípios como Cascais e Oeiras, os valores também se mantêm entre os mais altos do país. Na sub-região da Grande Lisboa, a mediana chegou a 14,38 euros por metro quadrado.
Um detalhe técnico importante: estes valores referem-se a novos contratos. Para contratos já em vigor, a atualização anual das rendas em 2026 está limitada a 2,24% — o coeficiente definido pelo INE com base na inflação. Ou seja, quem já tem contrato assinado está relativamente protegido de subidas abruptas; quem vai assinar agora enfrenta os preços de mercado.
A reforma do arrendamento aprovada em julho de 2026: o que prevê
Em 9 de julho de 2026, o Conselho de Ministros aprovou uma proposta de reforma do regime do arrendamento urbano, apresentada pelo ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, no âmbito da estratégia "Construir Portugal". O objetivo declarado é aumentar a oferta de casas no mercado, reforçar a confiança entre senhorios e inquilinos, e encontrar um novo equilíbrio entre direitos e deveres de ambas as partes.
Entre as principais mudanças previstas na proposta, destacam-se:
- Fim antecipado do limite de 2% nas rendas de novos contratos: os valores passariam a ser livremente acordados entre senhorio e inquilino, sem o travão legal que existia.
- Maior liberdade na fixação de cauções e possibilidade de pagamento antecipado de até três meses de renda.
- Agilização dos processos de despejo em caso de incumprimento no pagamento de rendas.
- Revisão das regras para contratos anteriores a 1990, que ainda se mantinham num regime de exceção.
- Alterações ao direito de preferência e introdução de comunicações eletrónicas nos processos de arrendamento.
O pacote inclui ainda a criação de um Fundo de Emergência Habitacional, voltado para as famílias em situação de maior vulnerabilidade.
Incentivos fiscais para senhorios: o que já existe
Enquanto a reforma do arrendamento ainda percorre o processo legislativo, alguns incentivos fiscais já estão em vigor e vale a pena conhecê-los. O Governo criou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: senhorios que pratiquem rendas 20% abaixo da mediana do respetivo concelho ficam totalmente isentos de IRS sobre os rendimentos prediais, desde que o contrato seja mínimo de três anos e destinado a residência permanente. Para inquilinos, a possibilidade de dedução de despesas com rendas no IRS também se mantém em vigor — confirme os valores atualizados junto das Finanças ou de um contabilista.
O que tudo isto significa para quem investe em imóveis para arrendar
Para o investidor, o cenário pede leitura cuidadosa. Por um lado, as rendas de novos contratos continuam em máximos históricos, especialmente em Lisboa e na Grande Lisboa, o que pode parecer atrativo. Por outro, a rentabilidade bruta do arrendamento em Portugal desceu para 6,2% no segundo trimestre de 2026, pressionada pela subida mais acelerada dos preços de compra face às rendas — os imóveis residenciais ficaram, em média, 14% mais caros em termos homólogos, enquanto as transações caíram 7%.
Isso significa que o spread entre o que se paga para comprar e o que se recebe de renda está a estreitar-se. Não é impossível fazer o negócio funcionar — mas é preciso escolher bem a localização, o tipo de imóvel e o perfil de arrendatário. Mercados fora de Lisboa, como Porto, Braga ou Setúbal, podem oferecer relações preço/renda mais favoráveis, dependendo da zona e da tipologia.
Conclusão: um mercado em transformação, com oportunidades e cautelas
O mercado de arrendamento em Portugal está genuinamente a mudar — nos preços, nas regras e no equilíbrio de forças entre senhorios e inquilinos. A reforma aprovada em julho de 2026 é a mais relevante dos últimos anos, mas ainda está em tramitação parlamentar: nada deve ser dado como certo até à publicação em Diário da República. Para quem está de fora, seja a pensar em morar de arrendamento ou a considerar um investimento para renda, o momento exige informação atualizada, assessoria jurídica competente e paciência para acompanhar o processo legislativo até ao fim.