Portugal vive um momento raro no setor da construção: os números batem recordes que não se viam há mais de uma década. Licenciamentos a disparar, casas novas concluídas em máximo histórico recente e um governo apostado em destravar a oferta. Mas há um detalhe que nenhum comprador pode ignorar: construir ficou significativamente mais caro — e essa conta, inevitavelmente, chega ao preço final do imóvel. Para quem pensa em comprar ou investir em Portugal, compreender esse paradoxo é essencial antes de tomar qualquer decisão.
Recordes de construção: o que dizem os números
Os dados mais recentes confirmam uma virada expressiva na oferta de habitação nova em Portugal. Em 2025, o país superou a fasquia dos 26 mil fogos novos concluídos — o maior volume desde 2011, representando uma alta de 5% face ao ano anterior. Foram ainda licenciadas 41.592 unidades habitacionais novas em 2025, um salto de 20,1% em relação às 34.637 licenciadas em 2024.
Em 2026, o ritmo não arrefeceu. Nos doze meses terminados em junho de 2026, a Região Norte liderou com folga, licenciando 20.403 fogos em construções novas — alta de 17% face ao período anterior. No total, o primeiro semestre de 2026 contabilizou 22.216 alojamentos licenciados, um crescimento de 4% face ao mesmo semestre de 2025. Do ponto de vista das tipologias, 31% dos fogos licenciados são T2 e 37% são T3 — perfil que interessa diretamente a famílias e investidores de longo prazo.
A nova construção tem mais do que duplicado a oferta de casas novas à venda nos últimos cinco anos em Portugal, segundo dados do idealista. É, sem dúvida, um sopro de ar fresco num mercado que vive uma grave crise de acesso à habitação.
Mas construir ficou mais caro — e muito
Aqui entra o paradoxo. Ao mesmo tempo que a oferta cresce, os custos de produção disparam e travam o alívio que compradores e inquilinos aguardam. O Índice de Custos de Construção de Habitação Nova (ICCHN), calculado pelo INE, registou uma variação homóloga de 5,8% em março de 2026, acelerando face aos meses anteriores.
O encarecimento tem duas origens principais: os materiais ficaram 3,7% mais caros em março (face a 1,7% no mês anterior), enquanto o custo da mão de obra subiu 8,2%. Em 2025 como um todo, o índice acumulou alta média de 4%, acima dos 3,4% registados em 2024. Além disso, segundo profissionais do setor, há uma grande dificuldade em contratar empreiteiros — todos os projetos em Portugal disputam os mesmos trabalhadores, num mercado de trabalho da construção que não tem escala para acompanhar a demanda.
O resultado prático é simples: mesmo havendo mais casas a sair do chão, o preço por metro quadrado não recua. Portugal já registou, em outubro de 2025, um preço médio por metro quadrado no mais alto nível de sempre, segundo dados do setor, sendo também um dos países da União Europeia com maior ritmo de valorização dos imóveis.
O que o governo está a fazer: IVA reduzido e Build to Rent
Consciente do problema, o governo português avançou em 2026 com um pacote de medidas estruturantes dentro do programa "Construir Portugal". Aprovado em janeiro de 2026, o pacote introduz benefícios fiscais relevantes para quem constrói ou investe em habitação.
- IVA a 6% na construção nova: aplicável a imóveis habitacionais destinados à venda com preço final até 648.000 €, e a imóveis para arrendamento com rendas até 2.300 €/mês. A medida vigora até 2029 e pode, na teoria, reduzir o custo de produção e abrir espaço para preços mais acessíveis.
- Build to Rent (construir para arrendar): o modelo ganhou destaque no Salão Imobiliário de Portugal 2026 (SIL) como resposta central à escassez de casas para arrendar. O governo aposta em benefícios fiscais e simplificação de processos para torná-lo atrativo a promotores privados.
- Arrendamento Acessível: proprietários que celebrem contratos com rendas pelo menos 20% abaixo da mediana do concelho passam a ter isenção de IRS e IRC — regime em vigor desde junho de 2026.
- Mais-Valias: isenção de tributação sobre mais-valias para quem reinvestir em habitação a valores moderados dentro de cinco anos.
O IVA reduzido na construção é visto pelos especialistas presentes no SIL 2026 como um mecanismo capaz de "desbloquear" o investimento em Build to Rent — mas os profissionais do setor alertam que, por enquanto, "a conta muitas vezes não fecha", especialmente pela alta imprevisibilidade legislativa histórica do país.
O que isso significa para compradores e investidores brasileiros
Para o comprador brasileiro que olha para Portugal, esse cenário exige leitura cuidadosa. Por um lado, há mais oferta de imóveis novos no mercado do que em qualquer momento dos últimos quinze anos — e isso representa mais poder de escolha e, eventualmente, mais margem de negociação em lançamentos que ainda não foram totalmente absorvidos. Por outro, os preços de venda continuam pressionados pelos custos de produção, e dificilmente haverá queda expressiva no curto prazo.
O investidor que busca renda de arrendamento deve acompanhar de perto o modelo Build to Rent e os novos incentivos fiscais: a procura por arrendamento em Portugal cresceu 20% no primeiro trimestre de 2026 em relação ao mesmo período do ano anterior, com uma média de 24 contactos por anúncio — o que demonstra pressão real e contínua da demanda. O Porto liderou o crescimento entre as capitais de distrito, com alta de 82% nos contactos por anúncio. Leiria registou a média mais alta de contactos por imóvel, sinalizando que cidades médias fora de Lisboa já se tornaram destinos relevantes para quem busca retorno de aluguel.
O investimento imobiliário em Portugal no primeiro trimestre de 2026 atingiu 915 milhões de euros, com crescimento homólogo de 34% — confirmando que o mercado está longe de esfriar. A combinação de mais oferta nova, crédito habitação em crescimento (alta de 11,3% no primeiro semestre de 2026) e incentivos fiscais robustos cria um ambiente que recompensa quem age com informação e estratégia.
Conclusão: mais tijolos, mas equação ainda difícil
Portugal está, sem dúvida, construindo mais. E isso é positivo. Mas o aumento da oferta, por si só, não resolve a crise de acessibilidade enquanto os custos de construção continuarem a subir acima da inflação geral. O sucesso das medidas governamentais — IVA reduzido, Build to Rent, arrendamento acessível — dependerá da sua aplicação efetiva e da estabilidade do quadro regulatório, algo que o setor ainda cobra com insistência.
Para quem está de fora do país e considera investir, este é um momento de oportunidades reais — mas também de complexidade crescente. Conhecer os números, entender o contexto legal e contar com apoio especializado local continua a ser a melhor forma de transformar intenção em decisão segura.