Julho de 2026 marcou uma virada relevante no mercado imobiliário português: entrou em vigor a redução do IVA na construção habitacional de 23% para 6%, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em maio e regulamentado em junho pela Autoridade Tributária. A medida é apontada como uma das mais impactantes do pacote fiscal do governo para a habitação — e chega num momento em que os preços das casas nunca estiveram tão altos, a oferta encolhe e a procura não para de crescer.
Por que essa medida surgiu agora?
O contexto é urgente. No primeiro trimestre de 2026, o stock de habitação disponível para venda em Portugal caiu 14% face ao mesmo período de 2025, segundo dados do idealista. Faro registrou recuo de 38% na oferta, seguida por Portalegre (-31%), Funchal (-26%) e Porto (-25%). Em maio, os preços subiram 10,2% em termos anuais, com o custo mediano de compra atingindo € 3.142 por metro quadrado — um novo recorde histórico, o sétimo consecutivo.
Ao mesmo tempo, Portugal precisa de aproximadamente 70 mil casas por ano para equilibrar o mercado, mas a construção nova continua aquém dessa marca. Em 2025, foram concluídos cerca de 26 mil fogos novos — um máximo da última década e meia, mas ainda insuficiente. O desequilíbrio entre oferta e procura é, como reconhecem os especialistas, estrutural: não se resolve em meses.
Como funciona o IVA a 6% na prática
A nova taxa reduzida aplica-se a empreitadas de construção e reabilitação de imóveis habitacionais, com duas condições principais:
- Habitação própria e permanente: imóveis destinados à venda até o valor máximo de € 660.982, com venda realizada em até 24 meses após a licença de utilização.
- Arrendamento habitacional: imóveis com rendas até € 2.300 mensais (equivalente a 2,5 vezes o salário mínimo de 2026).
Uma novidade importante: a medida não se limita à construção nova. Obras de reabilitação também são elegíveis, o que amplia consideravelmente o universo de projetos que podem beneficiar da redução. Particulares que construam a própria habitação permanente também têm direito à restituição parcial do IVA pago — a diferença entre os 23% e os 6%.
A taxa está prevista para vigorar até 31 de dezembro de 2032, o que dá previsibilidade a promotores e investidores para planejar projetos de médio prazo.
O que os dados dizem sobre licenciamentos e construção
Os números do INE e da AICCOPN revelam uma realidade contraditória. Em 2025, foram licenciados 41.592 fogos em construções novas — um crescimento de 20,1% face a 2024, o maior número desde 2011. No entanto, nos primeiros cinco meses de 2026, o ritmo desacelerou: foram licenciados 18.649 alojamentos, um crescimento modesto de apenas 3% em relação ao mesmo período do ano anterior.
O número total de edifícios licenciados no primeiro trimestre de 2026 chegou a cair 10,9%, para 6,5 mil unidades, segundo o INE — embora a área construída total tenha crescido 7,7%, com destaque para a Península de Setúbal (+21,3%) e a Grande Lisboa (+17,4%). Isso indica que os projetos estão ficando maiores em média, mas não necessariamente mais numerosos.
Para agravar o cenário, o custo de construção segue em alta: subiu 3,7% em janeiro de 2026 e a mão de obra encarece mais de 8% ao ano. O aumento da construção depende de processos administrativos, licenciamentos e disponibilidade de profissionais — fatores que exigem tempo. Os especialistas do setor estimam que os efeitos visíveis das novas políticas habitacionais só chegarão entre 2027 e 2028.
O que muda para investidores e compradores brasileiros
Para quem está de fora — e especialmente para o investidor brasileiro que acompanha o mercado português — a medida do IVA traz dois ângulos distintos.
Do lado do investimento, o modelo Build to Rent ganhou destaque no pacote fiscal de 2026: promotores que construam imóveis exclusivamente para arrendamento podem acumular benefícios no IVA, no IMT, no IMI e no Imposto do Selo, tornando o segmento mais atrativo para capital privado. Além disso, o Banco Europeu de Investimento (BEI) vai disponibilizar € 1,34 bilhão em crédito a municípios para construir e reabilitar cerca de 12 mil habitações acessíveis até 2030.
Do lado da compra direta, a janela de oportunidade existe, mas requer atenção: os preços continuam subindo e a oferta encolhendo. Em março de 2026, o preço mediano pedido chegou a € 3.107/m² — e em maio atingiu € 3.142/m². Quem aguarda uma queda de preços significativa pode esperar muito tempo: os especialistas preveem desaceleração no ritmo de alta, mas sem reversão.
Conclusão: uma medida real, com impacto gradual
A redução do IVA na construção para 6% é genuinamente relevante — representa uma queda de 17 pontos percentuais no custo fiscal direto de obras elegíveis, o que pode tornar projetos viáveis que antes não eram. Mas é igualmente verdade que não existe solução imediata para um desequilíbrio que é estrutural. A oferta de casas em Portugal continuará pressionada nos próximos anos, e os preços devem seguir em alta, ainda que em ritmo mais moderado.
Para quem pensa em comprar ou investir em Portugal, o momento exige mais análise e menos impulso. Entender os benefícios fiscais disponíveis, as zonas com maior potencial de valorização e as regras específicas de cada tipo de imóvel faz toda a diferença entre um bom investimento e uma compra apressada. O mercado português segue atrativo — mas cada vez mais, favorece quem chega bem informado.